Egitto: un mercato immobiliare rischioso, ma dai prezzi stracciati

Ci sono dei mercati immobiliari che presentano delle forti opportunità di investimenti, ma che devono essere soppesate con la rischiosità geopolitica e sociale del paese. Un caso chiaro è quello dell’Egitto..

L’Egitto, apparentemente, è un ottimo paese per gli investimenti immobiliari. Il governo ha cancellato buona parte delle restrizioni agli investimenti esteri, proprio per facilitarli e sostenere la crescita. La demografia è in crescita, al contrario di quanto accade in Italia e Germania. La crescita della popolazione è stata quasi continua

La disoccupazione è in calo ed anche deciso, dopo la fiammata legata al Covid-19

Il PIL è in crescita sostenuta e fra i paesi del Medio Oriente l’Egitto, paradossalmente, è stato uno di quelli che ha sofferto di meno per il Covid

Non sono tutte rose e fiori: l’inflazione morde duramente e ha raggiunto il 35%

Il rendimento medio degli affitti al mq è pari al 4,6%, ma ci sono delle opportunità interessanti. Il governo ha lanciato ll’insediamento di una nuova capitale a est de Il Cario, denominata New Cairo, che dovrebbe accogliere 7 milioni di abitanti fra complessi nuovi e alberghi e che dovrebbe diventare il cuore amministrativo di un paese con 100 milioni di abitanti. Ecco due immagini sulla collocazione della nuova area e la pianta dell’espansione

Ed ecco la pianta

Questo progetto mostra la dicotomia enorma dell’Egitto: un immobile viene a costare 15.600 Sterline a New Cairo e 3900 sterline a Faisal. Il rednimento è del 10% a New Cairo  e del 2% a Faisal. Quindi il mercato varia enormemente a seconda dell’area, e questo non vale solo al Cairo, ma le cifre sono minime se confrontate con l’Europa: 450 euro al mq a New Cairo e 100 euro al MQ a Faisal. Ecco una tabella con i prezzi al Cairo da Aqarmap

Un esempio di villa a New Cairo

Anche il resto del paese mostra una dicotomia nei prezzi. Ad Alessandria il rendimento è del 6%,a Hurgada del 2%, a causa dell’eccesso dell’offerta.

Inoltre, come mostra bene il sito Aqarmap, il mercato, pur in crescita è molto stagionalee: meglio non trovarsi a vedere durante una festività islamica, perché la domanda, in quei momenti, viene letteralmente a crollare.

Il ciclo immobiliare egiziano

Negli ultimi anni, l’Egitto ha registrato un andamento irregolare dei prezzi delle case, condizionato da eventi economici e politici.

I prezzi degli immobili in Egitto sono aumentati del 13,7% (4,5% in termini reali) nel 2005, ma sono scesi dello 0,4% (-4,4% in termini reali) nel 2006 e di un altro 0,6% (-10,4% in termini reali) nel 2007, secondo l’Egypt Housing Survey 2008 condotta da Bearing Point Inc, che ha avuto un campione trasversale all’Egitto. I prezzi delle case sono scesi ulteriormente nel 2008, a causa della crisi globale. Alla fine del 2009, infatti, i prezzi delle case nel mercato secondario erano scesi di circa il 37%, in termini reali, secondo gli analisti immobiliari locali.

Il mercato immobiliare egiziano ha registrato una forte ripresa all’inizio del 2010, soprattutto grazie alla robusta crescita economica, con un aumento di circa il 10% nel 2010. Per molto tempo il mercato immobiliare è rimasto stabile in termini reali, con l’indice dei prezzi degli immobili a livello nazionale che è aumentato del 9% (-3,5% in termini reali) nel 2013 e di un altro 11,4% (2,6% in termini reali) nel 2014, secondo l’indice immobiliare Aqarmap.

Nel 2015 il mercato immobiliare si è nuovamente indebolito, con un calo dei prezzi delle case del 4,7% (-14,2% in termini reali), tra incertezza politica e disordini civili. Ma il mercato immobiliare si è subito ripreso, con un aumento dei prezzi delle case del 24,7% (1,2% in termini reali) nel 2016.

Nel 2017, i prezzi delle case sono aumentati del 7,9% in termini nominali, ma in realtà sono scesi dell’11,5% se depurati dall’inflazione. L’ampia differenza tra i dati nominali e reali è dovuta principalmente all’inflazione straordinariamente alta del periodo, dopo che il governo ha fluttuato la sterlina egiziana (EGP) nel novembre 2016, causando un drammatico deprezzamento rispetto alle principali valute. Anche altre riforme economiche, come la riduzione dei sussidi per il carburante, hanno inciso ampiamente sul potere d’acquisto delle famiglie negli ultimi anni, causando un temporaneo calo della domanda immobiliare.

I problemi del mercato

Inutile nascondere che ci sono dei rischi che possiamo riassumere in due grandi categorie:

1. Rischi di carattere economico;
2. Rischi paese

Nella categoria 1 rientrano i rischi di flash inflazionistici, non scartabili a priori, e di crisi economiche legate alla situazione regionale. Se non altro i rischi demografici sono ancora contenuti nella regione.

Alla categoria 2 appartengono i rischi più profondi che possiamo riassumere come rischi di stabilità politica, da valutare come solidità dell’attuale governo di Al-Sisi e come rischio politico di mosse emergenziali da parte dell’attuale governo a fronte di un deperimento della situazione economica.

Il governo Al Sisi è una democrazia autoritaria che non è perfetta espressione popolare e, nello stesso tempo deve comunque rispondere alla pubblica opinione. Questo lo rende da un lato fragile, dall’altro comunque responsabile rispetto alle richieste popolari che potrebbero portare a una maggiore tassazione gli investimenti esteri. Bisogna dire che in questo campo aiuta il fatto che comunque i paesi del Golfo stanno investendo molto nel paese e non intendono perderci.

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